61 岁姚龙农田被租用开发的特色小镇烂尾，或成圈地房地产项目翻版 砂锅土豆粉怎样营销推广

61岁的姚龙没想到，他担心的事情竟然真的发生了——一个租耕地开发的“小镇”突然变成了烂尾楼。

姚龙所指的“小镇”，就是位于河南省孟津县朝阳镇姚澳村的“色拉维花海小镇”。它是中国目前正在建设的数千个“特色小镇”之一。所在的朝阳镇是住房和城乡建设部认定的第二批国家特色小城镇目录之一。

有媒体评论认为，“塞拉维花海小镇”的未竟事业并非孤例。一些失去特色的“特色小镇”，最终只是打着“小镇”旗号的“圈地”。另一个房地产项目的复制品。

随机变化的“特色小镇”

“士拉威花海小镇”位于连霍高速与洛吉高速交汇处，总面积2300亩。有介绍中称其为“集复式、独栋、花园洋房等多种产品类型于一体的高端低密度地产项目，打造集旅游、度假、休闲于一体的法式优雅居住小区典范”。休闲、养老和房地产。” ”。

该项目由洛阳塞拉维置业有限公司（以下简称“塞拉维置业”）与洛阳嘉祥文化旅游开发有限公司共同投资。工商信息显示，这两家公司的实际控制人是黄继伟。

公开资料显示，在运营“塞拉威花海小镇”项目之前，黄继伟没有房地产项目开发经验，也没有特色小镇运营经验。

2002年黄继伟大学毕业后，创办了洛阳伟诚贸易有限公司，为当地一些房地产项目经销钢材。随后，他投资建设了一座年产值9000万元的混凝土搅拌站。 2013年，黄继伟成立塞拉维地产，先后获得数千亩土地，开始运营“花海小镇”项目。

孟津县自然资源局网上土地出让公告显示，塞拉维地产征得的姚澳村三块土地共计200余亩，用作“城市住宅用地（居住、商业用地）”，拥有成交总价6228万元，均价467元/㎡。孟津县自然资源局办公室主任张亚峰对第一财经记者表示，塞拉维地产拿下的土地不仅是上述三块，而是“五六块”，但他拒绝透露更多信息。

“花海镇”除部分建设用地外，大部分土地均由附近村庄的村民耕种。姚岙村姚龙等人向1℃记者证实，他们每天耕种的良田，大部分都是塞拉维地产租用的，总计1000多亩。租金按1000公斤粮食计算，每年每亩地缴纳1200元。姚龙表示，虽然他将土地租赁给 Real 已有6年，但从未见过任何书面的土地租赁协议，这让他更加担心有一天， Real 的运营会出现问题。 ，他甚至可能连每年每亩1200元的土地租金收入都拿不到。

不过，当地政府对该项目寄予厚望。

中央三令五申，严防特色小镇“房地产化”。摄影/马继超

2013年8月15日，“塞拉威花海小镇”奠基。当时，它的名字是“塞拉维创意文化旅游园”。当地政府网站在题为《洛阳塞拉维创意文化旅游园破土动工》的消息中称，“赛拉维”项目是孟津县当年新签的重大项目之一，单项投资超10亿元。 。

当时孟津县一位主要领导也在当天讲话中表示，“塞拉维”项目的成功奠基，不仅是第31届洛阳牡丹文化节签约项目的成功实施，也是洛阳牡丹文化节签约项目的继续实施。全县“招商引资”。今年又一个成果。

据孟津县政府网站消息，项目开工仅6个月，当地主要领导就带领县规划办、国土局、财政局等数十家单位来到塞拉威项目现场工作，并列出了项目为孟津县重点项目。项目清单及省、市重点项目申报。

不过，当时“塞拉维计划”的初步规划并不是打造“千亩花海”，而是按照酒文化规划建设一个以酒文化为主题的文化休闲度假区。达到4A级景区标准。

2014年，“塞拉维创意文化旅游园”悄然更名为“塞拉维·花海小镇”，总体规划由打造葡萄酒主题文化转变为打造千亩花海。该计划正在筹划中。项目由高端住宅和花海景观两部分组成。住宅及配套设施占地1100亩，花海花园面积1200亩。 “风格各异的花海摆脱了传统旅游消费和体验项目单一、重复的模式，综合体现了‘观光、游憩、景观、生态’四大要素。”在新闻稿中，塞拉维地产这样描述“花海小镇”的前景。

未完成的《花海》

怎么突然改成了“花海镇”？

当地一位业内人士表示，当时国家层面不断出台对“特色小镇”的支持政策，包括支持符合条件的特色小镇建设项目申请专项建设资金，对表现好的特色小镇给予适当奖励。这让黄继伟看到了希望，认为自己可以利用自己当地的政商资源获得一些回报，缓解财政压力。

黄继伟似乎承受着巨大的经济压力。

裁判文书网多处判决和裁定显示，“塞拉维花海小镇”开工后不久，黄继伟因资金链紧张就开始到处举债。

2013年8月15日，项目奠基。次日，即2013年8月16日，黄继伟以塞拉维置业、洛阳伟成集团有限公司、洛阳嘉翔混凝土有限公司等为借款人，向金克利等数十人借钱。他以每月2的利息借了数十万到上百万的资金，但最终，黄继伟因无力偿还贷款而被债权人告上法庭。

另一份贷款合同纠纷裁决显示，塞拉维置业多次通过河南本华贸易有限公司以每月2分钱的利率向康彦照等人借款。其中，康彦照一人向塞拉维置业借钱购买房屋。 210万元。

黄继伟还委托武汉财富银泉投资管理有限公司等投资公司向武汉、洛阳等地债权人借款，但最终未能归还。

新三板上市公司西房阁公告显示，该公司曾参与“塞拉威花海小镇”生态综合修复及景观治理项目，但项目结束后，“塞拉威花海小镇”花海小镇”“但他们无法按照工程合同履行并付款。

2015年7月9日，新光钢铁公司与房地产公司签订钢材销售合同后，开始向房地产公司供应钢材。然而，直至供应结束，塞拉维地产仍无法支付这14.9万元货款。最终，被告上了法庭。

数据显示，仅2015年12月至2018年12月，涉及塞拉威地产及其实际控制人黄继伟的有据可查的司法判决就多达61件。案件起因从普通民间借贷到金融借贷不等。黄继伟的自有股权先后被洛阳市涧西区人民法院、西工区人民法院、洛龙区人民法院、洛阳市中级人民法院冻结。塞拉威地产和黄继伟本人也被多家国内法院列入失信被执行人名单。

在面临资金压力的同时，“塞拉维花城”旗下高端别墅项目也因手续不全而出现销售不畅的情况。

3月14日上午，第一财经记者驱车探访这座号称占地2000余亩的“花海小镇”。塞拉威地产一位负责人在接受第一财经记者采访时表示，塞拉威地产的收入来自两方面：一是联排别墅、花园洋房等房地产项目的销售收入；二是联排别墅、花园洋房等房地产项目的销售收入。二是未来《花城》的门票收入。但由于“花海小镇”正处于投资期，很多区域甚至还没有种植花草树木，还没有对公众开放，更不用说门票收入了。

记者在现场看到，工作日期间游客接待中心大门紧闭。一名工作人员告诉记者， Real 的部分在建房产已涉及法庭诉讼，不再出售。

到处都是鸡毛

1℃记者调查发现，在全国数千个“花海小镇”等“特色小镇”中，以“小镇”名义搞房地产的并非孤例。

同样位于孟津县、距离“色拉威花海小镇”仅数里之遥的东方金典唐街小镇是又一高端地产项目。在该项目售楼部，1℃记者发现，部分在售楼盘为别墅，复式面积为248㎡，均价13000元/㎡。

2018年9月，河南省人大财经委员会对当地部分“特色小镇”进行了调研。事后他们发现，在实际工作中，相当一部分市县对特色小镇没有充分认识，将其视为“特色小镇”。把小镇当篮子，什么都放进去，直接给工业区、旅游景区、美丽乡村、社区等戴上特色小镇“帽子”。河南省人大财经委员会因此建议省政府建立规范纠正机制，对房地产倾向明显、风险过大、产镇不融合等一些偏颇偏差加强监督检查。

“有的地方，特色小镇甚至被视为圈地产物。”河南财经大学一位教授表示，由于有些地方对特色小镇拿地有特殊政策，甚至不需要经过“招拍挂”。 ，降低了房地产开发商获取土地的成本。因此，一些房地产企业甚至将签约特色小镇作为增加土地储备的新途径。如果这样发展下去，特色小镇最终将成为一些地方政府追求膨胀政绩、膨胀财政收入的卖地手段，甚至成为一些房地产开发商再次疯狂拿地的工具。

新华社也在评论中指出，中央多次发令严防特色小镇“房地产化”。但在一些地方，房地产项目已成为特色小镇建设的绝对主角。打着“特色小镇”之名，实际对房地产项目进行“圈地”，也导致特色小镇偏离了建设初衷。

2018年底，洛阳市中级人民法院发布房产拍卖公告，“色拉维花海小镇”2、5、6号楼部分在建住宅房产项目进行公开拍卖，共计涉及住宅70套，总面积11928.86平方米，评估价3226万元。然而，在连续拍卖之后，这些资产都没有人参与竞拍。

喧嚣过后，“花海小镇”只剩下一片鸡毛。

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